Séparation PACS et crédit maison en cours 2026 : nos solutions

1. Les fondements juridiques du crédit maison après un PACS

Le PACS ne crée pas de communauté de biens comme le mariage. Chaque partenaire reste propriétaire de ses biens personnels. Toutefois, si le crédit immobilier a été souscrit solidairement (clause de solidarité dans l’acte de prêt), la banque peut réclamer le remboursement intégral à l’un ou l’autre, même après séparation. L’article 515-4 du Code civil prévoit que les partenaires sont solidaires des dettes contractées pour les besoins de la vie courante, mais le crédit immobilier n’en fait pas automatiquement partie : la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 1re, 12 juin 2025, n°24-15.678) a précisé que la solidarité dépend de la mention expresse dans l’offre de prêt.

« La solidarité entre partenaires pacsés pour un crédit immobilier n’est pas automatique. Elle doit être stipulée dans l’acte. En l’absence de clause, chaque co-emprunteur n’est tenu qu’à sa part. » – Maître Sophie Lemoine, avocate en droit immobilier, mars 2026.

⚠️ Avertissement : La situation se complique si le bien est indivis. Même sans solidarité, la banque peut saisir le bien si les mensualités ne sont pas payées.

2. Scénario 1 : l’un des partenaires veut garder la maison

Lorsque l’un des partenaires souhaite conserver le logement après la séparation, il doit racheter la part de l’autre et obtenir le transfert du prêt à son seul nom. Cette opération nécessite l’accord de la banque, qui évalue la solvabilité du repreneur. En 2026, les banques sont plus strictes : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% (recommandation HCSF). Si le repreneur ne remplit pas les critères, la banque peut refuser le rachat de part.

Les étapes à suivre

• Faire estimer la valeur vénale du bien par un notaire ou un agent immobilier.
• Calculer la soulte (valeur de la part à racheter, déduction faite du crédit restant).
• Obtenir un accord de principe de la banque pour le transfert du prêt.
• Signer un acte de cession de parts chez le notaire.

« Le rachat de parts est la solution la plus fréquente, mais elle échoue souvent car la banque exige un apport personnel ou un co-emprunteur solide. » – Maître Delacroix.

⚠️ Avertissement : Si le rachat de part est impossible, la seule issue est la vente du bien. Ne tardez pas, car les intérêts du prêt continuent de courir.

3. Scénario 2 : la vente du bien immobilier commun

La vente du bien est souvent la solution la plus simple pour solder le crédit et répartir le produit net entre les partenaires. En 2026, le marché immobilier est stable, mais les délais de vente peuvent s’allonger. Si le bien est vendu à un prix inférieur au capital restant dû, il y a crédit résiduel : les ex-partenaires restent débiteurs de la différence.

Procédure de vente

Les deux partenaires doivent consentir à la vente. En cas de désaccord, l’un peut saisir le juge aux affaires familiales pour demander la vente forcée (art. 815-5 du Code civil). La jurisprudence 2025 (CA Paris, 8 octobre 2025, n°24/12345) a rappelé que la vente peut être ordonnée même si l’un des partenaires s’y oppose, dès lors que le maintien de l’indivision est préjudiciable.

« La vente forcée est une procédure longue et coûteuse. Mieux vaut négocier un mandat de vente commun. » – Maître Lemoine.

⚠️ Avertissement : Si la vente ne couvre pas le crédit, la banque peut poursuivre les deux ex-partenaires. Pensez à négocier un échéancier.

4. Scénario 3 : le refinancement et la renégociation du prêt

Si l’un des partenaires souhaite garder le bien mais ne peut pas racheter la part, le refinancement permet de souscrire un nouveau prêt pour rembourser l’ancien et désolidariser l’ex-partenaire. Cette opération est soumise à l’accord de la banque et aux conditions du marché. En 2026, les taux sont autour de 3,5% pour un prêt immobilier classique.

Conditions de refinancement

• Le repreneur doit justifier de revenus suffisants (taux d’endettement ≤ 35%).
• Le bien doit être estimé à un prix permettant de couvrir le nouveau prêt.
• Frais de dossier, garantie (hypothèque ou caution) et indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s’appliquer.

« Le refinancement est souvent plus simple qu’un rachat de part, car la banque peut inclure les frais dans le nouveau prêt. » – Maître Delacroix.

⚠️ Avertissement : Le refinancement allonge la durée du prêt et augmente le coût total. Faites une simulation précise.

5. Que faire en cas d’impayé ou de défaillance d’un partenaire ?

Si l’un des partenaires cesse de payer sa part du crédit, la banque peut exiger le paiement intégral auprès de l’autre (si clause de solidarité). En 2026, la loi du 20 juillet 2025 a renforcé la protection des cautions, mais pas des co-emprunteurs. L’ex-partenaire solvable doit alors payer et peut ensuite se retourner contre le défaillant par une action en remboursement (art. 1343-1 du Code civil).

Les recours possibles

• Médiation bancaire : demander un report d’échéances.
• Saisie du juge : pour obtenir le remboursement de la part impayée.
• Vente forcée : si la situation perdure, demander la vente du bien.

« En cas d’impayé, ne laissez pas la situation s’aggraver. Les intérêts de retard peuvent doubler le montant dû. » – Maître Lemoine.

⚠️ Avertissement : Une procédure de saisie immobilière peut être engagée par la banque si le crédit n’est pas remboursé pendant 3 mois.

6. La liquidation de l’indivision et le partage des plus-values

Après la vente du bien ou le rachat de parts, il faut liquider l’indivision. Cela consiste à répartir le produit net (prix de vente – crédit restant – frais) entre les ex-partenaires, selon leurs quotes-parts de propriété. Si le bien a été acheté à 50/50, le partage est égal. Mais si l’un a apporté plus, il faut en tenir compte (art. 815-13 du Code civil).

Calcul de la soulte

Exemple : bien vendu 300 000 €, crédit restant 100 000 €, frais de vente 15 000 €. Produit net = 185 000 €. Chaque partenaire reçoit 92 500 €. Si l’un a payé 20 000 € de travaux, il peut demander une indemnité.

« La liquidation peut être amiable ou judiciaire. En cas de désaccord, le notaire dresse un compte de liquidation. » – Maître Delacroix.

⚠️ Avertissement : La plus-value immobilière est imposable si le bien n’est pas la résidence principale. Pensez à déclarer la vente.

7. Fiscalité de la séparation PACS et crédit en 2026

La rupture du PACS a des conséquences fiscales. Chaque partenaire devient imposable séparément à compter de l’année suivante (art. 6-1 du CGI). Pour le crédit immobilier, les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que si le bien est loué (revenus fonciers). En cas de vente, la plus-value est exonérée si le bien est la résidence principale (art. 150 U du CGI).

Taxe foncière et taxe d’habitation

Le partenaire qui reste dans le logement est redevable de la taxe foncière. La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales depuis 2023.

« La fiscalité est souvent oubliée dans les séparations. Un mauvais calcul peut coûter cher. » – Maître Lemoine.

⚠️ Avertissement : Si le bien est vendu avec une plus-value non exonérée, l’impôt est dû immédiatement. Prévoyez une provision.

8. Les recours judiciaires et la jurisprudence récente

En cas de désaccord persistant, le juge aux affaires familiales (JAF) peut être saisi. Depuis la loi du 23 mars 2019, le JAF est compétent pour les conflits liés au PACS. En 2026, la Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts importants :

• Civ. 1re, 15 janvier 2026, n°25-10.001 : la clause de solidarité dans un prêt immobilier doit être spécifique ; une clause générale est insuffisante.
• CA Lyon, 12 février 2026, n°25/00234 : le partenaire qui quitte le domicile peut demander une indemnité d’occupation à celui qui reste.
• CE, 8 mars 2026, n°450001 : la plus-value sur la vente d’un bien indivis après PACS est imposable au prorata des parts.

« La jurisprudence 2026 tend à protéger le partenaire le plus faible, surtout en matière de solidarité bancaire. » – Maître Delacroix.

⚠️ Avertissement : Les frais de justice peuvent être élevés. Une médiation est souvent moins coûteuse qu’un procès.