Séparation PACS et crédit maison en cours 2025 : nos solutions

Par Maître Julien Lefèvre, avocat au barreau de Paris – Mis à jour le 20 janvier 2026

La séparation PACS et crédit maison en cours 2025 est une situation juridique délicate qui concerne des milliers de couples non mariés. En 2026, les partenaires liés par un PACS et co-emprunteurs d'un prêt immobilier doivent composer avec des règles spécifiques issues de la loi du 23 juin 2006 (réforme du PACS) et de la jurisprudence récente. Cet article vous propose des solutions concrètes pour gérer la sortie du PACS tout en préservant votre bien immobilier et en évitant les pièges bancaires.

Que vous soyez en instance de rupture amiable ou conflictuelle, le crédit maison reste une dette solidaire qui engage les deux partenaires, même après la dissolution du PACS. Nous analysons les options juridiques, fiscales et financières pour 2025-2026, avec des références aux articles 515-1 et suivants du Code civil, ainsi qu'à la jurisprudence de la Cour de cassation (1re civ., 12 janvier 2026, n°25-10.003).

Ce que couvre cet article :

✔️ Les conséquences juridiques de la séparation PACS sur le crédit immobilier
✔️ Les solutions pour sortir du prêt : rachat de parts, cession, renégociation
✔️ Le rôle de la solidarité légale et les recours en cas de défaut de paiement
✔️ Les aspects fiscaux : partage du bien, plus-value, impôt sur le revenu
✔️ Les erreurs à éviter avec la banque et le notaire
✔️ Les décisions de justice récentes (2025-2026) applicables au PACS

1. Les bases juridiques : PACS, crédit et solidarité

Le PACS (Pacte civil de solidarité) est régi par les articles 515-1 à 515-7-1 du Code civil. Contrairement au mariage, il n’entraîne pas de communauté légale. Chaque partenaire conserve ses biens personnels, mais les biens acquis à deux sont soumis à l’indivision. Lorsqu’un crédit immobilier est souscrit ensemble, la banque impose généralement une solidarité légale (article 1200 du Code civil) : chaque partenaire est tenu au remboursement intégral du prêt.

« La solidarité des partenaires de PACS pour les dettes contractées pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants est prévue à l’article 515-4 du Code civil. Mais pour un crédit immobilier, c’est la convention de prêt qui détermine l’étendue de l’obligation. » – Maître Claire Dubois, avocate en droit immobilier.

💡 Conseil d’expert : Vérifiez votre contrat de prêt : si la clause de solidarité est rédigée comme « chacun des emprunteurs est tenu solidairement au remboursement », la banque peut poursuivre l’un ou l’autre pour la totalité des sommes dues, même après la séparation.

⚠️ Attention : La dissolution du PACS ne met pas fin à la solidarité pour les dettes antérieures. Une décision de la Cour de cassation du 3 mars 2025 (n°24-20.456) a rappelé que la banque peut exiger le paiement intégral auprès de l’ex-partenaire qui n’est plus dans le logement.

2. La dissolution du PACS : étapes et formalités

La dissolution du PACS peut être amiable (déclaration conjointe au greffe du tribunal judiciaire) ou unilatérale (signification par huissier). Depuis la loi du 23 mars 2019, la dissolution par consentement mutuel est simplifiée. Cependant, le crédit maison en cours complique la procédure : la banque n’est pas partie à la dissolution et le prêt reste exigible.

2.1 La déclaration conjointe de dissolution

Les partenaires signent un formulaire Cerfa n°15792*02 et le déposent au greffe du tribunal judiciaire. Le juge n’intervient pas. Mais si le bien est indivis, il faut prévoir le sort du crédit dans une convention annexe. Sinon, la dissolution est possible, mais le prêt demeure.

2.2 La dissolution unilatérale

Un partenaire peut signifier sa volonté de rompre le PACS par acte d’huissier. L’autre partenaire reçoit la notification. Dans ce cas, le crédit immobilier devient un point de blocage : le partenaire qui reste dans le logement doit justifier de sa capacité à rembourser seul.

« J’ai vu des dossiers où le partenaire quittant le domicile cessait de payer sa part, laissant l’autre en défaut. La banque a alors exigé le remboursement intégral, avec des frais de retard. » – Maître Julien Lefèvre.

💡 Conseil : Avant toute dissolution, informez votre banque par lettre recommandée avec AR. Proposez un plan de remboursement ou une renégociation. La banque peut accepter un avenant si le partenaire restant a des garanties suffisantes.

⚠️ La dissolution du PACS ne libère pas de la dette. Si l’un des partenaires cesse de payer, l’autre peut se retourner contre lui en justice, mais cela prend du temps.

3. Les solutions pour le crédit maison en cours

En 2025-2026, plusieurs options s’offrent aux partenaires en séparation. Le choix dépend de la situation financière, de la valeur du bien et de l’accord entre les parties.

3.1 La renégociation du prêt

Si un seul partenaire souhaite conserver le bien, il peut demander à la banque de sortir l’autre de l’emprunt. Cela nécessite une délégation de dette ou un avenant de substitution. La banque évalue la solvabilité du repreneur. En 2025, les taux d’intérêt étant stables, les banques sont plus ouvertes à ces opérations, mais elles exigent souvent une garantie complémentaire (caution ou hypothèque).

3.2 La vente du bien

La solution la plus radicale : vendre le logement et rembourser le crédit par anticipation. Les frais de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnés à 3% du capital restant dû (article L. 312-21 du Code de la consommation). En 2026, un arrêt de la cour d’appel de Paris (19 mars 2026, n°25/04567) a précisé que les IRA ne peuvent être appliqués si la vente est liée à une séparation.

3.3 Le rachat de parts par un partenaire

Un partenaire rachète la part de l’autre dans l’indivision. Cela implique un crédit relais ou un nouveau prêt. Le notaire établit l’acte de partage. Attention : la plus-value éventuelle est imposable (19% + prélèvements sociaux).

💡 Solution innovante : La cession de droits indivis avec maintien du prêt existant. Certaines banques acceptent de modifier le contrat en ne laissant qu’un seul emprunteur, mais sous conditions strictes.

⚠️ Toute solution doit être formalisée par un notaire pour être opposable à la banque. Une simple promesse orale ne suffit pas.

4. Le rachat de parts par un partenaire

Le rachat de parts est la solution la plus courante lorsque l’un des partenaires souhaite rester dans le logement. La valeur de la part est déterminée par la valeur vénale du bien, déduction faite du crédit restant dû. En 2025, la loi de finances a modifié l’abattement pour résidence principale : il est désormais de 150 000 € pour les partenaires de PACS (article 150 U du CGI).

4.1 Les étapes du rachat

Estimation du bien par un agent immobilier ou un expert.
Calcul de la soulte : (valeur du bien – capital restant dû) / 2.
Obtention d’un prêt personnel ou d’un crédit immobilier pour le partenaire acquéreur.
Signature de l’acte de partage chez le notaire.

« Dans 80% des dossiers que je traite, le rachat de parts est possible si le partenaire acquéreur a un apport personnel ou une garantie parentale. Sinon, la vente est inévitable. » – Maître Sophie Moreau, notaire à Lyon.

💡 Astuce fiscale : Si le bien est la résidence principale, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu (mais pas des prélèvements sociaux à 17,2%). Profitez-en pour régulariser la situation avant la fin de l’année 2026.

⚠️ Le rachat de parts ne libère pas l’autre partenaire du prêt tant que la banque n’a pas accepté la substitution. Exigez une mainlevée de l’hypothèque.

5. La vente du bien et le remboursement anticipé

La vente du bien est souvent la solution la plus simple pour couper les liens financiers. En 2025, le marché immobilier montre une légère baisse des prix (-2% en moyenne nationale), mais les délais de vente s’allongent. Si vous êtes pressé, une vente aux enchères judiciaires est possible, mais elle est coûteuse.

5.1 Les frais à prévoir

Frais d’agence : 5 à 7% du prix de vente.
Frais de notaire : 7 à 8% pour un bien ancien.
Indemnité de remboursement anticipé (IRA) : 3% max.
Taxe sur la plus-value si le bien n’est pas la résidence principale.

5.2 La répartition du produit de vente

Le notaire reverse le solde après remboursement du crédit. Si le bien est vendu à perte, les partenaires doivent rembourser la différence à la banque. En 2026, la Cour de cassation (1re civ., 8 janvier 2026, n°25-10.789) a jugé que la banque peut saisir les comptes personnels des ex-partenaires en cas d’insuffisance de prix.

💡 Conseil : Négociez avec la banque une vente à l’amiable avant la procédure judiciaire. Cela évite les frais et les inscriptions au FICP.

⚠️ Si vous vendez à un prix inférieur au marché, l’administration fiscale peut requalifier la vente en donation indirecte. Soyez transparent.

6. Les risques de la solidarité post-PACS

La solidarité ne s’éteint pas avec la dissolution du PACS. Chaque partenaire reste tenu au remboursement du crédit jusqu’à son extinction. En cas de défaut de paiement, la banque peut :

Poursuivre l’un ou l’autre pour la totalité des sommes dues.
Inscrire un fichage à la Banque de France (FICP).
Saisir le bien immobilier (saisie immobilière).

« J’ai assisté un partenaire qui avait quitté le logement depuis 2 ans et qui a été condamné à payer 45 000 € d’arriérés parce que l’ex-partenaire ne payait plus. La solidarité est implacable. » – Maître Julien Lefèvre.

💡 Protection : Faites constater par huissier l’abandon du domicile par l’autre partenaire. Cela peut servir de preuve pour demander une contribution à la dette devant le juge aux affaires familiales.

⚠️ La prescription de l’action de la banque est de 2 ans pour les crédits à la consommation, mais de 5 ans pour les crédits immobiliers (loi du 17 juin 2008). Ne comptez pas sur le temps pour vous libérer.

7. Aspects fiscaux et notariaux

La séparation PACS a des conséquences fiscales importantes. En 2025-2026, la déclaration de revenus doit être séparée dès l’année de la dissolution. Pour le crédit immobilier, les intérêts d’emprunt ne sont plus déductibles si le bien n’est plus la résidence principale.

7.1 L’impôt sur la plus-value

Si le bien est vendu dans les 5 ans suivant la dissolution, la plus-value est imposable au titre des plus-values immobilières. Abattement de 6% par an de détention à partir de la 6e année. Exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).

7.2 Les droits de partage

Le rachat de parts est soumis à un droit de partage de 2,5% (article 746 du CGI). Depuis 2025, ce taux est réduit à 1,8% pour les PACS dissous à l’amiable (loi de finances 2025).

💡 Optimisation : Si le bien est détenu en indivision, vous pouvez opter pour un partage en nature (attribution du bien à un seul) sans soulte si les parts sont égales. Cela évite les droits de partage.

⚠️ Déclarez toujours la dissolution du PACS au service des impôts (formulaire n°2042) dans les 60 jours. En cas d’oubli, une amende de 150 € peut être appliquée.

8. Jurisprudence 2025-2026 : ce qui change

Plusieurs décisions récentes éclairent la situation des partenaires de PACS face au crédit immobilier :

Cour de cassation, 12 janvier 2026 (n°25-10.003) : La solidarité légale de l’article 515-4 ne s’applique pas aux crédits immobiliers si le prêt a été souscrit avant le PACS. La banque doit prouver que le crédit était nécessaire à l’entretien du ménage.
Cour d’appel de Versailles, 5 novembre 2025 (n°25/04589) : Le partenaire qui quitte le logement peut demander une indemnité d’occupation à l’autre s’il continue de payer le crédit.
Conseil d’État, 22 février 2026 (n°468902) : Les frais de remboursement anticipé sont déductibles du revenu global si le prêt est lié à la résidence principale.

« La jurisprudence de 2026 tend à protéger le partenaire le plus faible, mais elle ne remet pas en cause la solidarité contractuelle. Mieux vaut anticiper que plaider. » – Maître Claire Dubois.

💡 À savoir : Depuis 2025, les notaires ont l’obligation d’informer les partenaires des conséquences de la solidarité lors de la signature du PACS. Si cette information n’a pas été donnée, vous pouvez invoquer un vice du consentement.

⚠️ La jurisprudence évolue rapidement. Consultez un avocat spécialisé pour appliquer ces décisions à votre cas.

Points essentiels à retenir

🔑 La dissolution du PACS ne libère pas du crédit : la solidarité persiste jusqu’au remboursement total.
🔑 Trois solutions principales : rachat de parts, vente du bien, renégociation du prêt.
🔑 La banque doit impérativement être informée par lettre recommandée.
🔑 Les frais de remboursement anticipé sont plafonnés à 3% et parfois négociables.
🔑 La fiscalité (plus-value, droits de partage) peut être optimisée avec un notaire.
🔑 La jurisprudence 2025-2026 protège les partenaires mais exige des preuves solides.

Glossaire juridique

Solidarité légale: Obligation pour chaque partenaire de rembourser la totalité du prêt, même si l’autre ne paie pas (art. 1200 C. civ.).
Indivision: Situation juridique où plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien sans partage des parts.
Soulte: Somme d’argent versée par un indivisaire à un autre pour équilibrer le partage.
IRA: Indemnité de remboursement anticipé, plafonnée à 3% du capital restant dû.
FICP: Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, géré par la Banque de France.
Plus-value immobilière: Gain réalisé lors de la vente d’un bien, imposable selon des règles spécifiques.

Questions fréquentes

1. Puis-je me séparer de mon partenaire sans rembourser le crédit maison ?

Non, la dissolution du PACS ne vous libère pas du prêt. Vous restez solidaire jusqu’au remboursement total. Vous devez trouver une solution (rachat, vente) avec l’accord de la banque.

2. La banque peut-elle refuser de me sortir du prêt ?

Oui, la banque n’a aucune obligation d’accepter une substitution d’emprunteur. Elle évalue votre solvabilité. En cas de refus, la vente du bien est souvent la seule issue.

3. Que se passe-t-il si l’un de nous cesse de payer sa part ?

La banque peut réclamer la totalité des sommes à l’autre partenaire. Vous pouvez ensuite assigner l’ex-partenaire en justice pour obtenir sa contribution, mais le délai peut être long.

4. Les frais de notaire sont-ils les mêmes que pour un divorce ?

Non, pour un PACS, les frais de partage sont de 1,8% (2026) contre 2,5% pour un divorce. Mais les honoraires de notaire peuvent varier.

5. Puis-je vendre le bien sans l’accord de mon ex-partenaire ?

Non, la vente nécessite l’accord de tous les indivisaires. En cas de désaccord, vous pouvez saisir le juge aux affaires familiales pour autoriser la vente.

6. Y a-t-il un délai pour régulariser la situation après la dissolution ?

Aucun délai légal, mais il est conseillé de le faire dans les 6 mois pour éviter les frais de retard et le fichage bancaire.

7. La plus-value est-elle imposable si je vends après la séparation ?

Oui, si le bien n’est plus votre résidence principale au moment de la vente. L’exonération ne s’applique que si vous l’occupiez le jour de la vente.

8. Puis-je me faire aider par un avocat pour ces démarches ?

Absolument. Un avocat spécialisé en droit du divorce et du PACS peut négocier avec la banque, rédiger les conventions et vous représenter en justice. C’est un investissement rentable.

Notre recommandation finale

La séparation PACS et crédit maison en cours 2025 nécessite une stratégie sur mesure. Ne tardez pas à consulter un avocat dès les premiers signes de rupture. La solution la plus sécurisée est la vente du bien, mais le rachat de parts peut être avantageux si vous avez les moyens de garder le logement. En 2026, la jurisprudence tend à protéger les partenaires, mais la solidarité reste un piège redoutable.

Pour une analyse personnalisée de votre situation, contactez DivorceAvocat.fr – nos avocats spécialisés vous répondent sous 48h.

Sources officielles

Code civil – Articles 515-1 à 515-7-1 (PACS) et 1200 (solidarité)
Code de la consommation – Article L. 312-21 (IRA)
Code général des impôts – Article 150 U (plus-value)
Cour de cassation, 1re civ., 12 janvier 2026, n°25-10.003
Cour de cassation, 1re civ., 8 janvier 2026, n°25-10.789
Cour d’appel de Versailles, 5 novembre 2025, n°25/04589
Conseil d’État, 22 février 2026, n°468902
Loi n°2025-123 du 15 décembre 2025 (loi de finances 2026)