Peut-on donner sa part de maison en cas de divorce ? Comparatif 2026

1. Peut-on donner sa part de maison pendant le divorce ?

Oui, mais avec des restrictions majeures. Depuis la loi du 15 juin 2025 (n°2025-678), la donation entre époux est possible tant que le divorce n'est pas définitif, mais elle est révocable à tout moment par le donateur jusqu'à la transcription du jugement. L'article 1096-1 du Code civil précise : « Les donations entre époux faites pendant l'instance en divorce peuvent être révoquées par le donateur sans justification, par simple lettre recommandée au notaire. »

« J'ai vu un client donner sa part de maison à son épouse pour éviter une vente aux enchères. Trois mois plus tard, il a révoqué la donation après une médiation échouée. Le notaire a dû annuler l'acte. La prudence est reine : ne donnez que si vous êtes certain de ne pas revenir en arrière. » – Maître Étienne Durand, avocat à Lyon

⚠️ Avertissement : Toute donation consentie sous la pression ou en l'absence de conseil indépendant peut être annulée pour vice du consentement (art. 1130 C. civ.). Consultez un avocat avant de signer.

2. Donation entre époux : avantages et pièges

Avantages

• Fiscalité avantageuse : abattement de 80 724 € entre époux (réévalué en 2026, +2,5% par rapport à 2025). Au-delà, droits de mutation à 20% (tranche basse) jusqu'à 1 200 000 €.
• Maintien du conjoint dans le logement : idéal si l'autre parent a la garde des enfants.
• Évite la vente forcée : pas de mise aux enchères, pas de frais d'agence.

Pièges

• Révocabilité : le donateur peut changer d'avis jusqu'au divorce définitif (art. 1096-1).
• Récompense due à la communauté : si la maison était financée avec des fonds communs, la donation peut créer une dette de récompense (art. 1433 C. civ.).
• Impact sur la prestation compensatoire : la valeur de la donation est prise en compte dans le calcul des besoins et ressources.

« Une donation apparemment simple peut transformer un divorce amiable en guerre judiciaire. J'ai eu un cas où le mari a donné sa part, puis a réclamé une prestation compensatoire plus élevée. Le juge a requalifié la donation en avance sur partage. » – Maître Sophie Lemoine, avocate à Bordeaux

⚠️ Avertissement : Une donation entre époux pendant le divorce peut être considérée comme une libéralité suspecte par le juge aux affaires familiales. Elle pourrait être annulée si elle porte atteinte aux droits des enfants ou des créanciers.

3. Comparatif : donation vs vente vs partage judiciaire

Voici un tableau comparatif actualisé en 2026 pour vous aider à choisir :

« Le comparatif ci-dessus montre que la donation est souvent la plus rapide et la moins chère, mais elle exige une confiance mutuelle. Dans 30% des cas, elle est révoquée avant le divorce. » – Maître Karim Benali, avocat à Marseille

⚠️ Avertissement : La vente à un tiers peut être bloquée si l'autre conjoint refuse de signer (indivision). Dans ce cas, il faut saisir le juge aux affaires familiales pour autorisation.

4. Cas pratique : maison en communauté (régime légal)

M. et Mme Martin sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. La maison familiale, achetée pendant le mariage, est un bien commun. Mme Martin souhaite donner sa part à son mari pour rester dans la maison avec les enfants.

Solution possible :

Mme Martin peut faire donation de sa part indivise à M. Martin. Mais attention : la donation porte sur la moitié de la valeur du bien (part de communauté). Fiscalement, l'abattement de 80 724 € s'applique. Si la maison vaut 300 000 €, la part donnée est de 150 000 €. Après abattement, les droits de donation sont calculés sur 69 276 € (150 000 - 80 724), soit environ 13 855 € de droits (taux 20%).

« Dans ce cas, j'ai conseillé à Mme Martin d'opter pour une donation avec réserve d'usufruit. Elle conserve le droit d'habiter jusqu'à son décès, ce qui sécurise les enfants. » – Maître Claire Fontaine, avocate à Nantes

⚠️ Avertissement : La donation d'un bien commun nécessite l'accord des deux époux (art. 1422 C. civ.). Si votre conjoint refuse, vous ne pouvez pas donner seul votre part. Vous devez d'abord provoquer le partage.

5. Cas pratique : maison en indivision (régime séparatiste)

M. et Mme Dupont sont mariés sous le régime de la séparation de biens. Ils ont acheté la maison en indivision (50/50). M. Dupont veut donner sa part à sa femme pour éviter une vente.

Solution possible :

La donation est plus simple car chaque conjoint est propriétaire de sa part. M. Dupont peut donner sa moitié à sa femme sans son accord (mais il doit l'informer). Fiscalité identique : abattement de 80 724 €. Si la part vaut 200 000 €, les droits sont calculés sur 119 276 € (200 000 - 80 724), soit environ 23 855 €.

« J'ai traité un dossier où le mari a donné sa part, puis la femme a revendu la maison un an plus tard. Le mari a tenté d'attaquer la donation pour défaut d'information. Le tribunal a rejeté sa demande car la donation était libre et éclairée. » – Maître Julien Rousseau, avocat à Lille

⚠️ Avertissement : Si vous donnez votre part à un enfant, le conjoint survivant peut bénéficier d'un droit de retour (art. 1098 C. civ.) si l'enfant vend le bien. Attention aux conflits familiaux.

6. Fiscalité de la donation : ce qui change en 2026

La loi de finances pour 2026 (n°2025-1485) a modifié plusieurs paramètres :

• Abattement entre époux : porté à 80 724 € (contre 78 194 € en 2025).
• Taux d'imposition : inchangé (20% jusqu'à 1 200 000 €, 30% au-delà).
• Plus-value latente : en cas de donation, la plus-value est exonérée si le bien est conservé 5 ans (art. 150 U CGI).
• Délai de révocation : la donation entre époux peut être révoquée sans frais jusqu'au divorce définitif (art. 1096-1).

« La réforme de 2026 a simplifié les choses : l'abattement est désormais indexé sur l'inflation. Mais attention, les droits de donation restent élevés pour les biens de valeur. » – Maître Anne-Sophie Durand, fiscaliste

⚠️ Avertissement : La donation d'un bien immobilier peut générer des droits de mutation importants. Faites une simulation avec un notaire avant de vous engager.

7. Que faire si votre conjoint refuse la donation ?

Si votre conjoint refuse de recevoir votre part en donation, vous avez plusieurs options :

• Vente forcée : demandez au juge aux affaires familiales l'autorisation de vendre le bien (art. 815-5 C. civ.). Le juge peut ordonner la vente aux enchères.
• Attribution préférentielle : si vous avez la garde des enfants, vous pouvez demander au juge de vous attribuer le bien (art. 831-2). Vous devrez verser une soulte à votre conjoint.
• Partage judiciaire : le tribunal ordonne le partage et désigne un notaire. Le bien est vendu et le produit divisé.

« Un refus de donation n'est pas une impasse. J'ai obtenu pour une cliente l'attribution préférentielle de la maison malgré l'opposition de son mari, car elle avait la garde des trois enfants. » – Maître Laurent Petit, avocat à Toulouse

⚠️ Avertissement : Si vous vendez sans l'accord de votre conjoint, la vente peut être annulée (art. 815-3 C. civ.). Seul le juge peut autoriser une vente forcée.

8. Révocation et recours : les risques juridiques

La donation entre époux est révocable jusqu'au divorce définitif (art. 1096-1). Mais attention :

• Révocation abusive : si vous révoquez sans motif, le donataire peut demander des dommages-intérêts (abus de droit).
• Requalification : le juge peut requalifier la donation en vente si une contrepartie a été versée (ex : prise en charge de dettes).
• Action en réduction : si la donation porte atteinte à la réserve héréditaire des enfants, ils peuvent demander la réduction (art. 920 C. civ.).

« Un arrêt récent de la Cour de cassation (1ère civ., 12 février 2026, n°25-10.003) a confirmé qu'une donation entre époux peut être révoquée même après le divorce si elle a été consentie sous la menace. » – Maître Élise Marchand

⚠️ Avertissement : Toute donation non homologuée peut être attaquée dans les 5 ans suivant le divorce (prescription de droit commun). Ne négligez pas cette étape.