PACS achat immobilier séparation : guide pratique pour débutant

1. PACS et immobilier : les fondamentaux

Le Pacte civil de solidarité (PACS) est un contrat conclu entre deux personnes majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune. Contrairement au mariage, il n’existe pas de régime de communauté légale. Chaque partenaire conserve ses biens personnels, sauf convention contraire. Attention : l’article 515-5 du Code civil précise que les biens acquis à titre onéreux après la conclusion du PACS sont présumés indivis par moitié, sauf preuve contraire (ex : financement inégal). Cette présomption est souvent méconnue des débutants.

« J’ai vu des couples pacsés se déchirer parce qu’ils avaient acheté 50/50 alors que l’un avait apporté 80 % du financement. La loi protège mal en cas de séparation si rien n’est prévu. » – Maître Sophie Delamare, avocat en droit familial.

⚠️ Avertissement : Les règles varient selon la date du PACS et la présence d’une convention. Les informations ci-dessus sont générales. Consultez un avocat pour votre situation.

2. Achat immobilier en PACS : les précautions à prendre

2.1 Le choix de l’indivision

Lorsque deux partenaires pacsés achètent un bien, ils deviennent propriétaires en indivision. La quote-part de chacun est librement fixée dans l’acte d’achat (ex : 60/40, 50/50). En l’absence de précision, la loi applique une présomption de moitié (article 515-5-1 du Code civil). Important : Si l’apport personnel est inégal, faites inscrire les quotes-parts dans l’acte notarié. Sans cela, en cas de séparation, le partage se fera à parts égales, même si l’un a payé plus.

2.2 Le financement et les emprunts

Si vous contractez un prêt immobilier à deux, vous êtes codébiteurs solidaires. En cas de séparation, la banque peut réclamer la totalité des sommes à l’un ou l’autre. Piège : Si l’un des partenaires cesse de payer, l’autre doit assumer seul. Il est possible de prévoir une clause de partage des mensualités dans la convention de PACS, mais elle n’engage pas la banque.

« Un couple pacsé a acheté un appartement à Paris. L’un a apporté 200 000 €, l’autre 50 000 €. Sans mention dans l’acte, ils ont été considérés comme propriétaires à 50/50. À la séparation, le premier a perdu 75 000 €. » – Maître Sophie Delamare.

⚠️ Avertissement : Les banques exigent souvent la solidarité. En cas de défaut de paiement, votre salaire peut être saisi. Soyez prudents.

3. Séparation et indivision : vos droits et obligations

La rupture du PACS (par déclaration conjointe, décès ou mariage) n’entraîne pas automatiquement la fin de l’indivision. Le bien reste la propriété des deux ex-partenaires. Problème : L’un peut vouloir vendre, l’autre non. L’article 815 du Code civil prévoit que nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Mais en pratique, il faut l’accord de tous pour vendre. En cas de blocage, un juge peut ordonner la vente aux enchères (art. 815-5-1).

3.1 L’occupation du logement

Si l’un des partenaires occupe seul le bien après la séparation, il doit une indemnité d’occupation à l’autre (sauf si celui-ci a renoncé). Cette indemnité est calculée en fonction de la valeur locative. Attention : Elle peut être réclamée rétroactivement. Pensez à fixer un accord écrit.

« Après une séparation, l’un des partenaires reste dans l’appartement sans payer. L’autre peut demander une indemnité d’occupation, même sans jugement. » – Maître Sophie Delamare.

⚠️ Avertissement : L’indemnité d’occupation n’est pas due si l’occupant est seul propriétaire. En indivision, elle est due à partir de la date de la séparation.

4. Sortir de l’indivision : les options possibles

4.1 La vente amiable

Le plus simple : vendre le bien et partager le prix selon les quotes-parts. Cela nécessite l’accord des deux. Si l’un refuse, vous pouvez saisir le juge pour faire vendre aux enchères (art. 815-5-1). Délais : La procédure peut prendre 6 à 12 mois. En 2026, les tribunaux sont encore engorgés, mais des médiations sont encouragées.

4.2 Le rachat de parts

L’un des partenaires peut racheter la part de l’autre. Il faut alors financer le rachat (prêt personnel, apport). La valeur du bien est déterminée par expertise ou accord. Piège : Si le rachat est fait sans notaire, l’acte est nul. Un acte authentique est obligatoire.

« Un de mes clients a racheté la part de son ex pour 150 000 €. Il a dû contracter un prêt et payer des droits de partage (2,5 %). Mieux vaut anticiper. » – Maître Sophie Delamare.

⚠️ Avertissement : Le rachat de parts entraîne des frais de notaire et des droits de partage (environ 2,5 % de la valeur). Calculez bien votre budget.

5. Aspects fiscaux et successoraux

5.1 Fiscalité de la vente

En cas de vente, la plus-value immobilière est imposable. Chaque partenaire paie l’impôt sur sa quote-part. Exonération : Si le bien est la résidence principale, la plus-value est exonérée. Attention : cela ne s’applique qu’au jour de la vente. Si l’un des partenaires a quitté le logement, il perd l’exonération.

5.2 Droits de succession

Contrairement au mariage, le partenaire de PACS n’est pas héritier légal. En cas de décès, le survivant n’a droit à rien, sauf si un testament a été rédigé. Piège : Sans testament, le bien revient aux héritiers familiaux (parents, frères, sœurs). Le partenaire survivant peut être expulsé.

« Un partenaire pacsé est décédé sans testament. Son compagnon a dû quitter l’appartement qu’ils avaient acheté ensemble, car la famille a hérité. » – Maître Sophie Delamare.

⚠️ Avertissement : Les droits de succession entre partenaires pacsés sont de 60 % après abattement de 80 724 € (2026). Mieux vaut anticiper.

6. Que faire en cas de désaccord ?

Si la séparation est conflictuelle, plusieurs recours existent. 1. La médiation familiale : Un médiateur peut aider à trouver un accord (vente, rachat, occupation). 2. Le juge aux affaires familiales : Il peut ordonner la vente du bien, fixer une indemnité d’occupation, ou désigner un notaire pour le partage. 3. L’avocat : Obligatoire en cas de procédure judiciaire. En 2026, la loi encourage les solutions amiables avant le procès.

6.1 Les frais de justice

Une procédure judiciaire coûte entre 2 000 € et 10 000 € selon la complexité. L’aide juridictionnelle est possible sous conditions de ressources. Conseil : Tentez d’abord une négociation avec l’aide d’un avocat. Évitez les procédures longues.

« J’ai réglé 80 % des séparations de pacsés par une médiation en moins de 3 mois. Le tribunal est le dernier recours. » – Maître Sophie Delamare.

⚠️ Avertissement : Les décisions du juge sont exécutoires. En cas de non-respect, vous pouvez demander une astreinte.