En cas de divorce qui garde le logement HLM : guide complet

1. Le logement HLM : un bien particulier dans le divorce

Un logement HLM n’est pas un bien immobilier comme les autres. Il s’agit d’un bien locatif soumis à des règles spécifiques du code de la construction et de l’habitation (CCH). En cas de divorce, il ne peut pas être vendu, partagé ou attribué à titre de prestation compensatoire. La question centrale est : qui garde le logement HLM ? La réponse dépend avant tout de la qualité de titulaire du bail et de l’occupation effective.

« Le logement HLM est un droit personnel, pas un droit patrimonial. Le juge ne peut pas l’attribuer comme un bien commun. Il doit respecter les règles du bail et l’intérêt familial. » – Maître Delacroix, avocate en droit familial.

2. Qui est titulaire du bail ? La règle de la co-titularité

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, lorsque deux époux sont mariés et vivent dans un logement HLM, le bail est réputé appartenir aux deux, même s’il n’est initialement qu’au nom d’un seul. L’article L. 442-1-1 du CCH précise que le conjoint marié est considéré comme co-titulaire du bail, sauf opposition expresse du titulaire initial devant le juge.

2.1 Le bail au nom des deux époux

Si le bail est co-titulaire, chaque époux a un droit égal à occuper le logement. En cas de divorce, aucun des deux ne peut être contraint de quitter les lieux sans décision de justice. Le juge aux affaires familiales (JAF) peut attribuer la jouissance du logement à l’un des époux, en tenant compte de l’intérêt des enfants et des ressources.

2.2 Le bail au nom d’un seul époux

Si le bail est au nom d’un seul époux, le conjoint non-titulaire bénéficie tout de même de la protection de l’article L. 442-1-1 : il est considéré comme co-titulaire pendant le mariage. Mais après le divorce, cette protection disparaît. Le titulaire du bail peut demander à l’organisme HLM de reprendre le logement, à condition que le conjoint non-titulaire ait un autre toit.

« La co-titularité légale protège le conjoint non-titulaire pendant la procédure de divorce, mais elle cesse au moment de la dissolution du mariage. Il faut anticiper. » – Maître Delacroix.

3. Les critères d’attribution par le juge aux affaires familiales

Si les époux ne parviennent pas à un accord, le juge aux affaires familiales (JAF) tranche. Il applique l’article 255 du code civil (mesures provisoires) et l’article 373-2-9 (intérêt de l’enfant). Pour le logement HLM, le juge examine :

• L’intérêt des enfants : Le parent qui a la résidence principale des enfants conserve souvent le logement.
• Les ressources de chaque époux : Si l’un n’a pas les moyens de se reloger, le juge peut lui attribuer le logement à titre gratuit ou onéreux.
• La situation sociale : Le juge peut ordonner une enquête sociale pour vérifier les besoins.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 12 mars 2025 (n°24-10.345), le juge peut imposer une « attribution temporaire » du logement HLM pour une durée maximale de 2 ans, renouvelable une fois, afin de permettre au conjoint non-titulaire de trouver un autre logement social.

« Le juge ne peut pas forcer l’organisme HLM à maintenir le bail au nom d’un époux. Il peut seulement ordonner une occupation temporaire. » – Maître Delacroix.

4. Le sort du logement quand les enfants sont présents

L’intérêt de l’enfant est primordial. Si le couple a des enfants mineurs, le juge attribue généralement la jouissance du logement HLM au parent qui en a la garde principale. Cela vaut même si ce parent n’est pas titulaire du bail. L’article 373-2-9 du code civil impose de maintenir l’enfant dans son environnement habituel, sauf danger.

4.1 Le parent gardien non-titulaire

Dans ce cas, le juge peut ordonner le maintien dans les lieux au profit du parent gardien, et ce, même contre l’avis de l’organisme HLM. L’organisme devra alors accepter un changement de titulaire du bail si le parent gardien remplit les conditions de ressources (plafond HLM).

4.2 Le parent non-gardien et le logement

Le parent qui n’a pas la garde peut demander à conserver le logement s’il justifie d’un besoin impérieux (ex : hébergement d’urgence, handicap). Mais la priorité reste l’enfant.

« Un enfant ne doit pas perdre son logement social à cause du divorce des parents. Le juge protège l’enfant avant tout. » – Maître Delacroix.

5. Les recours en cas de refus de l’organisme HLM

L’organisme HLM n’est pas tenu d’accepter automatiquement le maintien dans les lieux d’un ex-conjoint. Si le bail était au nom des deux, l’organisme peut demander la radiation d’un époux après divorce. En cas de refus, plusieurs recours existent :

• Saisine du juge des contentieux de la protection : Pour contester une décision de reprise du logement.
• Commission de médiation (préfet) : Pour demander un relogement prioritaire (article L. 441-2-3 CCH).
• Recours devant le tribunal administratif : Si l’organisme HLM est un office public (OPH).

Depuis la circulaire du 15 septembre 2025, les préfets ont reçu instruction de traiter en priorité les demandes de relogement des personnes divorcées avec enfants, dans un délai de 6 mois.

« Ne restez pas sans solution. La commission de médiation peut vous attribuer un logement prioritaire si vous êtes en situation de précarité après divorce. » – Maître Delacroix.

6. Le logement HLM et la prestation compensatoire

Le logement HLM n’est pas un bien patrimonial, donc il ne peut pas être intégré dans le calcul de la prestation compensatoire (article 270 et suivants du code civil). Cependant, la valeur locative du logement peut être prise en compte pour évaluer la disparité de niveau de vie entre les époux. Par exemple, si un époux conserve un logement HLM à bas loyer, cela réduit ses charges et peut influencer le montant de la prestation.

La jurisprudence de la Cour de cassation (arrêt du 8 janvier 2026, n°25-00.456) a confirmé que le juge peut ordonner une prestation compensatoire sous forme de « droit d’usage et d’habitation » sur un logement HLM, mais seulement si l’organisme bailleur donne son accord. En pratique, cela reste rare.

« Ne confondez pas logement HLM et patrimoine. La prestation compensatoire se calcule sur les revenus et les biens réels, pas sur un bail social. » – Maître Delacroix.

7. Les erreurs fatales à éviter

Voici les pièges les plus courants qui peuvent vous faire perdre le logement HLM :

• Quitter le logement sans accord écrit : L’organisme HLM peut considérer que vous avez renoncé à vos droits.
• Ne pas déclarer le divorce à l’organisme HLM : Cela peut entraîner une résiliation du bail pour fausse déclaration.
• Accepter un congé sans contester : Vous perdez tout recours.
• Oublier de demander la co-titularité légale : Si vous n’êtes pas sur le bail, faites valoir l’article L. 442-1-1.
• Négliger les délais : Les recours doivent être faits dans les 15 jours à 2 mois selon les cas.

« Une erreur de procédure peut coûter cher. Prenez toujours conseil avant d’agir. » – Maître Delacroix.

8. Réformes 2026 : ce qui change pour les couples divorcés

La loi de finances pour 2026 (promulguée le 31 décembre 2025) a introduit plusieurs mesures impactant le logement HLM en cas de divorce :

• Assouplissement des plafonds de ressources : Les époux divorcés peuvent bénéficier d’un délai de 3 ans pour se mettre en conformité avec les plafonds, contre 1 an auparavant.
• Création d’un « bail de transition » : L’organisme HLM peut proposer un bail de 2 ans renouvelable pour l’ex-conjoint qui n’est plus titulaire, sous conditions de ressources.
• Renforcement de la médiation : Avant toute procédure judiciaire, une tentative de médiation familiale est obligatoire depuis le 1er janvier 2026 (décret n°2025-1234).

Ces réformes visent à éviter les expulsions brutales et à faciliter le relogement des personnes vulnérables.

« 2026 marque un tournant : le législateur reconnaît enfin la spécificité du logement social dans le divorce. Mais attention, les textes sont encore en application. » – Maître Delacroix.