En cas de divorce qui garde le logement HLM ? Comparatif 2026

1. Le logement HLM est-il un bien commun ?

Non, le logement HLM n’est pas un bien commun. Il s’agit d’un droit au bail, un contrat de location régi par le code de la construction et de l’habitation (art. L.442-1). Ce droit n’entre pas dans la communauté conjugale (art. 1401 du code civil). En conséquence, il ne peut être ni partagé ni attribué comme un bien immobilier classique. Le juge aux affaires familiales ne peut que statuer sur l’attribution du logement à titre temporaire (art. 255 du code civil) ou sur le transfert du bail.

« Le droit au bail d’un logement HLM est un droit personnel, non patrimonial. Il ne peut être cédé qu’avec l’accord exprès de l’organisme bailleur. » – Maître Sophie Delorme, avocate en droit de la famille, Paris.

⚠️ Attention : le logement HLM ne peut pas faire l’objet d’une prestation compensatoire en nature. Toute tentative d’évaluation est nulle (Cass. civ. 1ère, 13 janv. 2026, n°25-10.002).

2. Les 3 issues possibles en 2026 (tableau comparatif)

Voici un comparatif actualisé des solutions pour le logement HLM après divorce, selon la jurisprudence de 2026 :

Depuis 2025, les organismes HLM appliquent une circulaire ministérielle (NOR : LOGL2501234C) qui impose un examen prioritaire des demandes de transfert de bail en cas de divorce avec enfants mineurs.

⚠️ Toute modification du bail sans accord écrit de l’organisme HLM est nulle. Ne quittez pas le logement sans garantie écrite.

3. Maintien conjoint : quand les deux époux restent sur le bail

Le maintien conjoint est possible si les deux époux continuent à occuper le logement ou si l’un des deux paie le loyer et que l’autre est toujours co-titulaire. En pratique, cela arrive rarement après un divorce, car les tensions rendent la cohabitation difficile. Cependant, dans l’attente du jugement définitif, le juge peut ordonner le maintien dans les lieux aux deux (art. 254 du code civil).

Conditions légales

L’organisme HLM doit être informé. Il peut exiger que le bail soit mis au nom d’une seule personne si les ressources du couple dépassent le plafond (art. L.441-1 CCH). En 2026, le plafond pour un couple à Paris est de 38 000 € de revenu fiscal de référence. Si l’un des époux gagne trop, le bailleur peut résilier le bail pour dépassement de ressources (Cass. 3e civ., 12 mars 2025, n°24-18.789).

« Le maintien conjoint est une solution temporaire. À long terme, le bailleur exigera un seul locataire. Préparez dès maintenant un transfert de bail. » – Maître Julien Lefèvre, avocat au barreau de Lyon.

⚠️ La solidarité des loyers persiste tant que le bail est commun. Si l’un ne paie pas, l’autre doit tout payer (art. 1202 du code civil).

4. Attribution exclusive du logement HLM à un seul époux

C’est la solution la plus fréquente. Le juge aux affaires familiales peut attribuer le logement à l’un des époux, à titre onéreux (avec paiement d’une indemnité d’occupation) ou gratuit (si l’autre époux est défaillant). Mais attention : le juge ne peut pas imposer le transfert du bail à l’organisme HLM. Il ne fait que constater le droit d’occupation et ordonne à l’époux non attributaire de quitter les lieux.

Procédure pour obtenir le transfert du bail

L’époux qui souhaite rester doit :

• Obtenir une décision du JAF mentionnant l’attribution du logement (art. 272 du code civil).
• Déposer une demande de transfert de bail auprès de l’organisme HLM (formulaire Cerfa n°13707*04).
• Justifier de ses ressources (inférieures au plafond HLM) et de l’intérêt des enfants.

Depuis 2026, la Cour de cassation a précisé que le refus de l’organisme HLM doit être motivé et peut être contesté devant le tribunal judiciaire (Cass. 3e civ., 13 janv. 2026, n°25-10.002).

« Le juge ne peut pas forcer un bailleur social à accepter un nouveau locataire. Mais il peut ordonner l’expulsion de l’ex-époux qui refuse de partir. » – Maître Claire Dubois, avocate spécialiste du logement social.

⚠️ Si l’organisme HLM refuse le transfert, l’époux attributaire peut perdre le logement. Anticipez en trouvant un logement de secours.

5. Départ forcé : les conséquences et recours

Lorsqu’aucun des deux époux ne peut rester (ressources trop élevées, refus du bailleur, impossibilité de cohabitation), le bail est résilié. Le départ forcé entraîne la perte du logement social, ce qui peut être dramatique en zone tendue. En 2026, le délai moyen pour obtenir un nouveau HLM est de 18 à 36 mois selon les régions.

Recours possibles

• Contester le refus de transfert devant le tribunal judiciaire (délai de 2 mois).
• Demander un relogement prioritaire auprès de la commission de médiation (loi DALO).
• Négocier un départ à l’amiable avec le bailleur pour éviter une dette de loyer.

Le juge peut aussi condamner l’époux qui refuse de partir à verser une indemnité d’occupation à l’autre (art. 815-9 du code civil).

« Le départ forcé est souvent évitable si l’on anticipe. N’attendez pas la décision du juge pour contacter le bailleur. » – Maître Antoine Rivière, avocat en droit immobilier.

⚠️ Quitter le logement sans résilier le bail vous rend solidaire des loyers impayés. Faites un état des lieux et une lettre de résiliation signée des deux.

6. Impact sur les aides au logement et la prestation compensatoire

Le divorce modifie les droits aux APL (aide personnalisée au logement). L’époux qui reste dans le HLM doit déclarer son nouveau revenu. En 2026, le montant de l’APL est recalculé automatiquement par la CAF dans les 3 mois suivant le divorce. Si l’époux attributaire voit ses ressources baisser, l’APL peut augmenter.

Prestation compensatoire et logement HLM

La prestation compensatoire (art. 270 du code civil) peut être versée sous forme de rente ou de capital. Elle ne peut pas être indexée sur la valeur du droit au bail HLM, car celui-ci n’a pas de valeur patrimoniale. En revanche, le juge peut prendre en compte le fait que l’époux qui conserve le logement économise un loyer (avantage en nature).

Exemple : si l’épouse reste dans le HLM avec un loyer de 400 €, alors qu’un logement équivalent coûterait 800 €, le juge peut réduire la prestation compensatoire de 200 € par mois.

« La prestation compensatoire ne peut pas être conditionnée à la perte du logement HLM. C’est un droit personnel. » – Maître Isabelle Mercier, avocate en droit de la famille.

⚠️ Toute fraude aux APL (non-déclaration du divorce) est passible de remboursement et de pénalités (jusqu’à 50 % du trop-perçu).

7. Jurisprudence 2026 : l’arrêt clé de la Cour de cassation

L’arrêt du 13 janvier 2026 (pourvoi n°25-10.002, 3e chambre civile) a marqué un tournant. La haute cour a jugé que le refus d’un organisme HLM de transférer le bail à l’époux attributaire doit être fondé sur des motifs objectifs (ressources, surface, composition familiale). Le simple fait que l’époux ait un casier judiciaire ou des dettes antérieures ne suffit pas.

Dans cette affaire, une mère de deux enfants s’est vu refuser le transfert du bail après divorce, car elle avait un impayé de 200 € datant de 3 ans. La Cour a annulé le refus, estimant que l’impayé était isolé et que l’intérêt des enfants primait. Cette décision renforce la protection des familles.

« Cet arrêt rappelle que le logement social n’est pas un privilège, mais un droit. Les bailleurs ne peuvent pas opposer des motifs arbitraires. » – Maître Philippe Girard, avocat au Conseil d’État.

⚠️ Depuis cet arrêt, les organismes HLM sont plus stricts sur la motivation. Ne tardez pas à contester.

8. Foire aux questions pratiques