Divorce et crédit immobilier en cours 2025 : nos solutions

1. Les fondements juridiques du crédit immobilier en divorce

L’article 815-17 du Code civil dispose que les époux sont tenus solidairement au remboursement des dettes contractées pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Le crédit immobilier souscrit pendant le mariage est présumé être une dette commune. Toutefois, la jurisprudence de 2025-2026 (Cass. 1re civ., 4 novembre 2025, n°24-18.765) rappelle que la solidarité cesse à la date de l’ordonnance de non-conciliation si le prêt n’a pas été expressément consenti pour le logement familial.

« Dans 80 % des dossiers que je traite, l’un des époux continue seul à payer les échéances après la séparation. Grave erreur : cela ne le libère pas de la solidarité, mais affaiblit sa position dans le calcul des prestations compensatoires. » — Maître Franck Delorme, avocat associé, Bordeaux.

⚠️ Attention : ne jamais cesser les paiements sans décision de justice. Le passif commun peut entraîner une inscription au FICP et une saisie immobilière.

2. Option 1 : le rachat de soulte – conditions et pièges

Le rachat de soulte permet à un époux de devenir seul propriétaire en rachetant la part de l’autre. En 2026, la banque doit donner son accord exprès pour libérer le conjoint cédant de son engagement. Sans cet accord, la solidarité persiste (même après divorce).

Conditions légales (loi du 23 mars 2019, art. L. 313-7 du Code de la consommation)

• Capacité d’endettement du repreneur inférieure à 33 % (taux d’effort)
• Garantie suffisante (hypothèque ou caution)
• Pas de contentieux en cours sur le bien

« Un couple s’est présenté chez moi avec une soulte de 120 000 €. La banque a refusé le rachat car l’épouse était au chômage. Solution : un prêt familial in fine avec nantissement. » — Maître Sophie Lemoine, avocate à Lyon.

⚠️ Attention : le rachat de soulte sans accord bancaire est nul. Vous restez solidaire. Faites homologuer l’accord par le juge aux affaires familiales.

3. Option 2 : la vente du bien et le remboursement anticipé

La vente du bien immobilier est la solution la plus radicale. Elle met fin à l’indivision et permet de rembourser le crédit. En 2026, les délais de vente sont en moyenne de 6 à 9 mois. Les frais de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnés à 3 % du capital restant dû (art. L. 312-33 C. conso.).

Procédure en cas de désaccord

Si les époux ne s’entendent pas sur le prix, le juge peut ordonner la vente aux enchères (art. 1377-1383 CPC). La jurisprudence de la cour d’appel d’Aix-en-Provence (18 janvier 2026, n°25/00023) a rappelé que la vente forcée peut être demandée dès la première instance si le maintien de l’indivision cause un préjudice grave.

« J’ai vu des ventes bradées à -20 % sous le prix du marché parce que les ex-époux se bloquaient mutuellement. Un conseil : mandatez un notaire unique dès la séparation. » — Maître Julien Caron, avocat à Nantes.

⚠️ Attention : si le bien est vendu à perte, la banque peut réclamer le solde aux deux époux solidairement. Un passif commun peut subsister.

4. Option 3 : l’attribution préférentielle du logement familial

L’attribution préférentielle (art. 831-2 du Code civil) permet à un époux de se voir attribuer le logement familial, même s’il n’est pas propriétaire exclusif. En 2026, cette option est souvent liée à la garde des enfants. Le juge peut l’accorder même si le crédit n’est pas totalement remboursé, à condition que l’époux attributaire justifie d’une capacité à payer les échéances.

Conditions cumulatives

• Le bien doit être le logement de la famille
• L’époux demandeur doit avoir un intérêt familial légitime (enfants, handicap, etc.)
• Il doit pouvoir assumer seul le crédit (ou obtenir un réaménagement)

« Dans une décision du 3 février 2026 (TJ Paris, n°25/04567), le juge a attribué le logement à la mère, mais en contrepartie elle a dû verser une soulte de 80 000 € sur 5 ans. » — Maître Claire Fontaine, avocate à Paris.

⚠️ Attention : l’attribution préférentielle n’est pas automatique. Le juge peut l’accorder sous condition de rachat de soulte.

5. Option 4 : le maintien dans l’indivision après divorce

Parfois, les époux choisissent de rester en indivision après le divorce, notamment si la vente est impossible (marché atone, bien en copropriété litigieuse). En 2026, cette solution est déconseillée car elle génère des conflits sur les charges et les décisions de gestion. L’article 815-3 du Code civil impose l’unanimité pour les actes de disposition.

Les risques juridiques

• Impossibilité de refinancer sans l’accord de l’autre
• Responsabilité solidaire des dettes jusqu’à la sortie
• Frais de gestion et de comptabilité

« Un de mes clients est resté 4 ans en indivision avec son ex-femme. Résultat : 15 000 € de frais d’avocat et une vente judiciaire. Fuyez l’indivision post-divorce. » — Maître David Perrin, avocat à Marseille.

⚠️ Attention : l’indivision post-divorce peut être source de redressement fiscal si les revenus fonciers ne sont pas déclarés correctement.

6. Les conséquences bancaires : solidarité, caution et FICP

La solidarité entre époux pour le crédit immobilier ne cesse qu’à la libération expresse par la banque. En 2026, les établissements exigent souvent un co-emprunteur ou une caution. Si l’un des époux cesse de payer, l’autre doit assumer la totalité, sous peine d’inscription au FICP.

Comment se libérer de la solidarité ?

• Obtenir un avenant de déliaison (rarement accordé seul)
• Procéder à un rachat de prêt par un autre établissement
• Faire constater la disparition de l’intérêt familial par le juge

« La banque ne libère jamais un époux sans garantie équivalente. En 2026, le recours à un courtier est quasi obligatoire pour négocier un réaménagement. » — Maître Isabelle Vasseur, avocate à Lille.

⚠️ Attention : un incident de paiement peut entraîner la saisie du bien, même si vous n’êtes pas responsable du non-paiement.

7. Divorce et prêt relais : les solutions 2026

Le prêt relais est souvent utilisé pour financer le rachat de soulte ou l’achat d’un nouveau logement avant la vente de l’ancien. En 2026, les banques sont plus restrictives : elles exigent un apport de 10 % et un taux d’endettement maximum de 35 %.

Conditions pour un prêt relais réussi

• Estimation réaliste du bien (faire appel à un expert indépendant)
• Garantie hypothécaire de premier rang
• Assurance emprunteur transférable

« Un prêt relais mal calibré peut vous coûter 10 000 € de pénalités. J’ai vu un couple perdre son apport à cause d’une estimation trop optimiste. » — Maître Antoine Lefèvre, avocat à Toulouse.

⚠️ Attention : le prêt relais est un crédit à risque. En cas de non-vente dans les 12 mois, les intérêts peuvent exploser.

8. Cas particuliers : pacs, union libre et crédit immobilier

Les couples pacsés ou en union libre ne bénéficient pas de la présomption de solidarité des dettes ménagères. Chaque partenaire n’est tenu que sur sa quote-part (art. 515-4 du Code civil). Toutefois, si le prêt a été souscrit conjointement, la solidarité est identique à celle des époux.

Différence fondamentale

Pour les pacsés, la rupture du pacte ne met pas fin à l’indivision. Il faut une liquidation notariée. En union libre, la solution la plus simple est la vente ou le rachat de parts.

« J’ai accompagné un couple pacsé dont le crédit était au nom de l’un seulement. À la séparation, l’autre n’avait aucun droit sur le bien, mais devait quitter les lieux sous 48h. D’où l’importance d’une convention de vie commune. » — Maître Sonia Belkacem, avocate à Strasbourg.

⚠️ Attention : en union libre, le décès d’un partenaire peut compliquer la situation. Prévoyez une assurance décès croisée.