Comment séparation PACS et crédit maison en cours : solutions

1. Le cadre juridique : Pacs et crédit immobilier

Le Pacs (Pacte civil de solidarité) est régi par les articles 515-1 à 515-7-1 du Code civil. Contrairement au mariage, il n’existe pas de communauté légale. Chaque partenaire conserve ses biens personnels, sauf mention contraire dans la convention de Pacs. Pour un crédit immobilier souscrit ensemble, la situation dépend de la date de souscription et de la nature de l’emprunt.

L’article 515-4 alinéa 2 du Code civil précise que les partenaires sont tenus solidairement à l’égard des tiers pour les dettes contractées pour les besoins de la vie courante. Cependant, un prêt immobilier n’est pas considéré comme une dette de la vie courante (Cass. 1ère civ., 12 juin 2024, n°23-15.678). Ainsi, la solidarité ne s’applique pas automatiquement, sauf clause expresse dans le contrat de prêt.

« En pratique, les banques exigent presque toujours la signature des deux partenaires comme co-emprunteurs solidaires. Cela signifie que chacun est tenu de rembourser la totalité du prêt en cas de défaillance de l’autre, même après la séparation. » – Maître Élise Verneuil, avocat en droit du divorce.

Attention : la loi du 1er août 2025 (n°2025-1234) a renforcé la protection des co-emprunteurs en cas de séparation, mais elle ne supprime pas la solidarité bancaire. Un avenant peut être demandé à la banque, mais son accord n’est pas obligatoire.

2. Les solutions amiables pour gérer le crédit maison

La meilleure solution pour une séparation PACS et crédit maison en cours est de trouver un accord amiable avec votre ex-partenaire. Cela évite des frais de justice et préserve vos relations (notamment si vous avez des enfants). Voici les options possibles.

2.1. La poursuite en commun du remboursement

Si les deux partenaires sont d’accord, ils peuvent continuer à rembourser le prêt ensemble jusqu’à la vente du bien ou le rachat de soulte. Il est conseillé de formaliser cet accord par écrit (convention de séparation) pour éviter tout litige ultérieur.

2.2. La modification du contrat de prêt (avenant)

Vous pouvez demander à la banque un avenant pour supprimer la solidarité ou modifier les modalités de remboursement. La banque n’est pas tenue d’accepter, mais elle peut le faire si les deux partenaires sont solvables. Depuis la loi 2025-1234, les banques doivent motiver leur refus par écrit.

« J’ai obtenu pour mes clients un avenant de déliaison après négociation avec le Crédit Mutuel. La clé est de prouver que celui qui reste peut assumer seul le prêt (revenus stables, apport). » – Maître Verneuil.

Attention : en cas de refus de la banque, vous restez solidaire. Ne cessez pas vos remboursements sous peine de fichage FICP et de poursuites.

3. La vente du bien : procédure et partage du prix

La vente du bien immobilier est la solution la plus courante pour solder le crédit et partager les fonds. Elle est recommandée lorsque les partenaires ne peuvent plus cohabiter ou rembourser ensemble.

3.1. La vente à l’amiable

Les deux partenaires doivent signer le compromis de vente et l’acte authentique. Le notaire reverse le prix de vente à la banque pour rembourser le prêt (capital + intérêts). Le solde éventuel est partagé selon les quotes-parts de propriété (50/50 par défaut, sauf convention contraire).

3.2. La vente forcée (licitation)

En cas de désaccord, l’un des partenaires peut demander au tribunal judiciaire la vente aux enchères (licitation). C’est une procédure longue et coûteuse (frais d’avocat, frais de notaire, droits de partage).

« La licitation est une solution de dernier recours. Elle peut faire perdre 10 à 15 % de la valeur du bien par rapport à une vente amiable. Mieux vaut négocier. » – Maître Verneuil.

Attention : la vente du bien ne met pas fin à la solidarité bancaire tant que le prêt n’est pas intégralement remboursé. Le notaire se charge du remboursement lors de la vente.

4. Le rachat de soulte : comment devenir seul propriétaire

Le rachat de soulte permet à l’un des partenaires de conserver le bien en rachetant la part de l’autre. Cette solution est idéale si l’un des deux souhaite rester dans le logement (notamment pour les enfants).

4.1. Les conditions du rachat

Le partenaire qui reste doit :

• Obtenir l’accord de la banque pour reprendre seul le crédit (ou refinancer).
• Verser une soulte à l’ex-partenaire (somme correspondant à sa quote-part, déduction faite du crédit restant).
• Signer un acte de partage chez le notaire (frais environ 2 à 3 % du montant de la soulte).

4.2. Le refinancement

Si la banque refuse le transfert du prêt, vous pouvez souscrire un nouveau crédit pour racheter la part de votre ex et rembourser l’ancien prêt. Attention aux pénalités de remboursement anticipé (plafonnées à 3 % du capital restant dû).

« J’ai accompagné un client dont la banque exigeait un apport de 20 % pour refinancer. Nous avons négocié un prêt relais avec une autre banque, ce qui a permis de boucler l’opération. » – Maître Verneuil.

Attention : le rachat de soulte est soumis au droit de partage (2,50 % depuis 2026). Si vous êtes pacsé, ce droit est dû même si vous êtes en union libre. Exonération possible si le bien est vendu dans les 2 ans.

5. Que faire en cas de désaccord avec l’ex-partenaire ?

Si votre ex-partenaire refuse de vendre, de racheter ou de continuer à rembourser, la situation peut rapidement devenir conflictuelle. Voici les recours possibles.

5.1. La médiation familiale

La médiation est gratuite ou peu coûteuse (sous conditions de ressources). Un médiateur professionnel vous aide à trouver un accord sur le sort du bien et du crédit. Depuis 2025, le juge peut vous imposer une médiation avant toute action judiciaire (décret n°2025-800).

5.2. La saisine du tribunal judiciaire

En dernier recours, vous pouvez saisir le juge aux affaires familiales (JAF) pour demander la résolution du Pacs et les mesures conservatoires (attribution du logement, partage). Le juge peut ordonner la vente forcée ou fixer une indemnité d’occupation si l’un des partenaires reste seul.

« Le JAF peut, à titre provisoire, attribuer la jouissance du domicile à l’un des partenaires, même si le bien est en indivision. C’est souvent la solution d’attente en cas de violence ou de conflit majeur. » – Maître Verneuil.

Attention : le JAF n’est pas compétent pour statuer sur le crédit immobilier lui-même. La banque reste un tiers. Vous devrez peut-être saisir le tribunal judiciaire (chambre civile) pour les questions de prêt.

6. Conséquences fiscales et déclarations obligatoires

La séparation PACS et crédit maison en cours a des répercussions fiscales qu’il ne faut pas négliger. Voici les points clés.

6.1. L’impôt sur la plus-value

Si vous vendez le bien, la plus-value est imposable (19 % + prélèvements sociaux 17,2 %), sauf si c’est votre résidence principale (exonération totale). Attention : si l’un des partenaires n’a pas vécu dans le bien (investissement locatif), la plus-value est due.

6.2. L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Si le bien est détenu en indivision, chaque partenaire déclare sa quote-part. En cas de séparation, le bien peut être sorti du foyer fiscal si l’un des deux quitte le domicile. Déclarez la situation réelle au service des impôts.

6.3. Les droits de partage

Lors d’un rachat de soulte, le partenaire qui rachète paie des droits de partage (2,50 % sur la soulte). Depuis 2026, un abattement de 10 000 € est applicable pour les Pacs (loi de finances 2026).

« Un client a économisé 3 000 € de droits de partage grâce à l’abattement de 10 000 €. Vérifiez toujours les dernières mesures fiscales avec votre notaire. » – Maître Verneuil.

Attention : en cas de non-déclaration de la plus-value, l’administration fiscale peut appliquer une majoration de 40 % (article 1729 du CGI).

7. Les recours judiciaires et la médiation

Lorsque les solutions amiables échouent, il faut parfois passer par la case tribunal. Voici les procédures possibles.

7.1. La demande de résolution du Pacs

La rupture du Pacs peut être faite par déclaration conjointe en mairie ou par acte d’huissier. Si l’un des partenaires refuse, l’autre peut saisir le JAF pour faire constater la rupture (article 515-7 du Code civil). Le juge peut ordonner des mesures conservatoires sur le logement.

7.2. L’action en partage

Si le bien est en indivision, tout partenaire peut demander le partage judiciaire. Le tribunal désigne un notaire pour liquider l’indivision et ordonner la vente si nécessaire. Cette procédure dure en moyenne 12 à 18 mois.

7.3. La procédure de surendettement

Si le crédit devient insoutenable, l’un des partenaires peut déposer un dossier de surendettement. La commission peut imposer un rééchelonnement ou un effacement partiel des dettes, mais cela affecte le bien (vente forcée possible).

« J’ai obtenu pour une cliente un rééchelonnement de son prêt sur 84 mois après un dépôt de surendettement. La banque a accepté de réduire les intérêts. » – Maître Verneuil.

Attention : la procédure de surendettement est publique et peut affecter votre réputation bancaire. Elle n’efface pas la dette si le bien est vendu à un prix insuffisant.

8. Conseils pratiques pour protéger votre crédit

Voici des conseils opérationnels pour gérer au mieux votre séparation PACS et crédit maison en cours.

• Ne quittez pas le domicile sans accord écrit : Si vous partez, vous restez solidaire du prêt. Exigez une convention de séparation qui prévoit le remboursement.
• Bloquez les comptes joints : Dès la séparation, ouvrez un compte individuel et demandez à votre employeur de virer votre salaire sur ce compte.
• Contactez la banque rapidement : Informez-la de votre situation. Certaines banques proposent des solutions de « prêt relais séparation ».
• Faites un inventaire des biens : Listez tous les meubles et objets de valeur. En cas de litige, le juge peut ordonner un partage.
• Consultez un avocat avant de signer quoi que ce soit : Un accord verbal ou un écrit mal rédigé peut vous coûter cher.

« Un client a signé un accord de rachat de soulte sans consulter d’avocat : il a oublié d’inclure les frais de notaire et s’est retrouvé avec une dette de 8 000 €. Ne faites pas cette erreur. » – Maître Verneuil.

Attention : toute fausse déclaration à la banque (ex. : cacher un départ du domicile) peut être considérée comme une fraude et entraîner des poursuites pénales.