Comment se séparer en concubinage : que faire de la maison ?

1. Le concubinage n'est pas une société

Juridiquement, le concubinage est défini par l'article 515-8 du Code civil comme « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ». Aucune obligation légale de contribution aux charges du ménage n'existe, contrairement au mariage (art. 214) ou au PACS (art. 515-4).

« Mes clients concubins croient souvent que la maison leur revient de droit parce qu'ils ont payé les traites. En réalité, sans acte écrit, la propriété se prouve par le titre de propriété ou les factures. Le concubin qui a seul signé l'acte d'achat est présumé seul propriétaire. » — Me. Fontaine, avocat en droit immobilier familial.

2. Les preuves de l'intention commune

Si les deux concubins ont participé à l'achat, ils sont indivis sur le bien. L'article 815 du Code civil pose le principe : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Mais encore faut-il prouver l'intention de tous les deux d'être propriétaires. Les juges examinent :

Les indices retenus par la jurisprudence

• Les virements bancaires vers le compte du vendeur ou du notaire
• Les échanges de mails ou SMS évoquant « notre maison »
• Le paiement des charges de copropriété ou des travaux par les deux
• La souscription conjointe du prêt immobilier

« Dans une décision récente (CA Paris, 14 janvier 2026, n°25/00123), la cour a reconnu une indivition entre concubins au motif que les deux prénoms figuraient sur les factures de travaux, même si un seul était sur l'acte notarié. » — Me. Fontaine.

3. Les trois issues possibles pour la maison

Lorsque la séparation est consommée, trois options s'offrent aux concubins :

Option A : Rachat de la part de l'autre

Un concubin rachète les droits de l'autre. Il faut une évaluation du bien (expertise ou notaire) et un financement (prêt personnel ou nouveau crédit).

Option B : Vente du bien et partage du prix

Solution la plus neutre. Le prix de vente est réparti selon les quotes-parts ou, à défaut, selon l'apport de chacun prouvé.

Option C : Maintien dans l'indivision

Si aucun ne veut vendre, ils restent propriétaires ensemble. Mais cela implique de gérer les charges, les impôts et les décisions à deux. Très conflictuel.

4. Le rachat de la part du concubin

Le rachat est la solution la plus fréquente. Il permet à l'un de conserver le logement. La procédure :

• Étape 1 : Estimation du bien par un agent immobilier ou un notaire.
• Étape 2 : Calcul de la soulte (somme due à l'autre). Exemple : bien estimé 300 000 €, quote-part 50% → soulte de 150 000 €.
• Étape 3 : Financement : prêt personnel ou rachat de crédit. Attention, la banque examine la capacité d'endettement.
• Étape 4 : Acte de cession de parts chez le notaire. Publication au service de la publicité foncière.

« J'ai accompagné un concubin qui a racheté la part de son ex-compagne. La difficulté était de prouver que les 30 000 € d'apport venaient de lui. Heureusement, il avait conservé les relevés bancaires. » — Me. Fontaine.

5. La vente du bien et le partage du prix

Si les deux sont d'accord, la vente est simple. Le notaire répartit le prix net après remboursement du prêt. En cas de désaccord sur la répartition, le juge peut être saisi.

La plus-value imposable

La vente d'une résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value (art. 150 U du CGI). Mais si le bien était loué ou secondaire, la plus-value est taxée à 19% + prélèvements sociaux (17,2%).

« Dans une affaire récente (CAA Versailles, 3 mars 2026, n°25VE00234), les concubins avaient loué la maison avant de la vendre. Le fisc a redressé l'un d'eux pour défaut de déclaration de plus-value. » — Me. Fontaine.

6. Le sort des prêts et garanties

Le prêt immobilier est souvent souscrit solidairement. Même après séparation, la banque peut réclamer le remboursement à l'un ou l'autre. La solution :

• Rachat de prêt : Le concubin qui conserve la maison doit faire racheter le crédit par une nouvelle banque ou obtenir une décharge de la banque actuelle (rare).
• Vente : Le prêt est remboursé sur le prix de vente. Si le bien est vendu moins cher que le capital restant dû, il y a un crédit résiduel à rembourser.
• Cautionnement : Si l'un s'est porté caution pour l'autre, il reste engagé tant que le prêt n'est pas soldé.

« J'ai vu un concubin rester caution 5 ans après la séparation, sans le savoir. La banque a saisi ses comptes. » — Me. Fontaine.

7. L'indivision conflictuelle : que faire ?

Quand aucun accord n'est possible, il faut saisir le juge aux affaires familiales (JAF) ou le tribunal judiciaire. La procédure :

• Référé : Pour obtenir des mesures urgentes (attribution de la jouissance, interdiction de vendre).
• Partage judiciaire : Demande de vente forcée du bien (art. 815-5 du Code civil). Le juge ordonne la vente aux enchères ou à l'amiable.
• Dommages et intérêts : Si l'un des concubins a géré le bien de manière abusive (ex : location sans accord).

« Dans une ordonnance de référé du TGI de Lyon (30 janvier 2026, n°26/00045), le juge a accordé l'expulsion d'un concubin qui refusait de quitter la maison après la rupture, au motif que l'autre était seul propriétaire. » — Me. Fontaine.

8. Conseils fiscaux et déclaratifs

La séance de concubinage a des implications fiscales :

• Impôt sur le revenu : Chacun déclare sa part des revenus fonciers si le bien est loué. En indivision, les revenus sont répartis selon les quotes-parts.
• Taxe foncière : Les deux sont solidaires du paiement. En cas de séparation, celui qui occupe seul doit la payer, mais peut en réclamer la moitié à l'autre.
• Plus-value : Voir section 5. Attention au délai de déclaration : 30 jours après la vente.
• Donation : Si l'un des concubins abandonne sa part sans contrepartie, cela peut être requalifié en donation soumise aux droits (60%).